Oldal nyomtatása

Ingatlan váltás, de hogyan csináljam?

(Gondolatok ingatlan vásárlók figyelmébe 20 év ingatlanközvetítői tapasztalat alapján)

Horváth Gábor
cégvezető

Bővül a család, nagyobb lakásra lesz szükségünk, javult az anyagi helyzetünk és megengedhetjük magunknak, hogy lakás vonatkozásában is egy fokozattal előbbre lépjünk, felnőttek a gyerekek, nekünk már nagy ez a ház, kisebb is elég volna és a különbözetből meg kellene oldani a gyerekek saját lakásait, házasodunk, válunk egy-egy ok, amikor lakásváltásra van szükségünk. Lakáscsere? Vagy eladás és vétel? De hogyan kezdjünk hozzá? Hogyan válasszunk megfelelő új ingatlant? Tornyosuló kérdések, amit csak mi tudunk megoldani, de talán egy kis segítség a gondolkodásban jól jönne.

Időben és szervezésben is a legegyszerűbb volna a lakáscsere. Ők jönnek ide, mi megyünk oda, esetleg az értékkülönbözetet készpénzben kiegyenlítjük. Ideális megoldás, csak egy baja van, hogy nem működik. Olyan cserepartnert megtalálni, akinek olyan ingatlanja van, amit mi keresünk, és pont azt szeretné cserébe, ami nekünk van, az olyan ritka, mint a lottó ötös. Gyakorlatilag ilyen nincs. Ennek a keresésével nem szabad az időt tölteni. Ha valaki esetleg részlegesen olyan ingatlant beszámít, amire nincs szüksége, arra számítva, hogy azt esetleg könnyebb értékesíteni, akkor azt az ingatlant a partnerünk csak a piaci árnál biztosan alacsonyabb összeggel fogja beszámítani, hogy csökkenjen a rizikója. Ezt sem javasolom, ezzel ismét mi járnánk rosszul.

Tehát reálisan csak egy megoldás maradt, a mienket jól eladni, közben kiválasztani a számunkra legjobb ingatlant és készpénzzel a kezünkben, előnyös alkupozícióban jól vásárolni.


De hogyan csináljuk, egyáltalán hogyan kezdjünk neki? Először eladni és utána venni, vagy először megtalálni az igazit és csak akkor elkezdeni a saját árusítását, amikor már tudjuk, hogy mi hova megyünk? Ez valódi dilemma. Lehet a vétellel kezdeni, ha van annyi tartalék pénzünk, hogy a vétel nem függvénye az eladásnak, de sajnos ez nem tipikus eset. Az eladás és vétel szinkronba hozása nem egyszerű, de megoldható. Azt javasoljuk, hogy az eladást és a vásárlást egyszerre kell elkezdeni. A jó döntés feltétele mindkét akciónál a valós piaci helyzet felmérése. Csak úgy mehetünk biztosra az eladásnál, ha a piac mutatja meg, hogy mit ér az ingatlanunk és azt is magunknak kell kitapasztalni, hogy mit foguk kapni a pénzünkért. A piac teljes ismeretében fogunk tudni egy jónak tűnő akár vételi, akár eladási ajánlatról dönteni.

Ha volna vevő az ingatlanunkra és mi is megtaláltuk az ingatlant amit meg szeretnénk vásárolni, a kölcsönös biztonság megteremtése a feladat. Ennek érdekében összhangba kell hozni a két ügyletnél az adásvétel legfontosabb paramétereit, a fizetési ütemezést és a birtokba adás időpontját. Mindenképpen először a mi ingatlanunkra kössünk egy foglalós adásvételi szerződést, és közvetlenül utána, akár egy napon kössük meg a szerződést arra az ingatlanra, amit mi veszünk meg. A vételi szerződésnél maximum a kapott foglalót adjuk tovább.

Az eladásnál összesen csak két feladat van: a reális árat kell meghatároznunk, és vevőt kell megtalálni az ingatlanunkra. Csak két egyszerű feladat. Ha mégsem tűnik olyan egyszerűnek, ebben érdemes igénybe venni segítséget. De az, hogy mit vegyünk helyette, az egy sokkal összetettebb kérdés. Amit először át kell gondolni, az a jelenlegi helyzet. Mik a jelenlegi helyzet előnyei, amit feltétlenül meg akarunk tartani és mi az, amin feltétlenül változtatni, javítani akarunk és harmadsorban mi az, amin jó lenne változtatni de nem feltétlenül fontos, nem létkérdés.

Azt tanácsolnám, hogy vegyük egy fehér lapot és gyűjtsük össze a szempontjainkat írásban és szedjük azokat fontossági sorrendbe.

Az első csoportba azokat vegyük, amik alapvetők, amelyek teljesülése nélkül az új ingatlan megvásárlása szóba sem jöhet.

A második csoportba azokat tegyük, amik fontosak számunkra, de nem nélkülözhetetlenek.

A harmadik csoportot alkossák azok a paraméterek, amik ugyan számítanak, kis mértékben motiválják a döntést, de igazán nem a fontosak számunkra.

Hogy még objektívebb legyen az egyes ingatlanok összehasonlítása, akár pontszámokat is hozzá rendelhetünk a szempontokhoz a fent említett második és harmadik kategóriában, Az első kategóriában nem fontos, mert bármelyik alapkövetelmény teljesülésének hiánya egyenrangúan kizáró tényező.

Az ingatlan, a lakásvásárlás elsősorban, de nem mindig, pénz kérdése. Nem mindig a pénzen múlik a hosszú távon is jónak bizonyuló választás. Sok és nagyon különböző mérlegelendő szempont van, amiket szisztematikusan át kell gondolni. Kiválasztani az észérvek szerint szóba jöhető ingatlanokat és az alapvetően megfelelő ingatlanok közül végül minden érdekelt véleményét figyelembe véve értelmi és érzelmi alapok együttes figyelembevételével kell meghozni a döntésünket.

Mik lehetnek ezek a szempontok? A teljesség igénye nélkül a legfontosabbak:

1./ A legfontosabb szempont a hely:

- Közel legyen mindennapi tevékenységeinkhez pl. munkahelyeink, óvoda, iskola, rokonság, barátok.
- Legyen megközelíthető: autóval (télen is), és tömegközlekedéssel is. A megközelítés legyen sík vagy csak enyhén emelkedő. Legyen a közjármű megálló 4-8 perc séta távolságban se túl közel, se túl messze. Az utca legyen kis forgalmú mellékutca, de mégis közel a tömegközlekedéshez. A közjármű vigyen nagyobb közlekedési csomópont felé, és ne legyen egy nagyon ritka járat. (Tömegközlekedés még akkor is fontos, ha magunk autóval közlekedünk, de a gyerekek 18 éves korukig nem, egy takarítónő vagy akár egy kertész sem feltétlenül.)
- Legyen a környék, elvárásainknak megfelelő presztízs értékű hely. Az  környék, legyen  legyen olyan szinvonalas, mint a megvásárolandó, vagy felépítendő ingatlan.   Az nem jó, ha az ingatlan kirí környezetéből, az sem jó, ha az ingatlan sokkal rosszabb, az sem jó, ha sokkal jobb, mint a környezete. Lehetőleg legyen az utca kiépített aszfaltos út, legyen járda, és az utcán fák, lakó ingatlan esetében a közelben ne legyen ipari vagy egyéb zavaró tevékenység.
- Legyen meg minden közmű, megfelelő infrastruktúra, alapvető üzletek, kultúra, ha van rá igény legyen elérhető  közelségben a megfelelő templom.

2./ Az ingatlan mérete.

- Az ingatlan mérete legyen elegendően nagy a mindennapi élethez, tevékenységhez, amire szánjuk, legyen tágas előre is, figyelembe véve esetleges későbbi igényeinket is. Gondolkodjuk előre is, mert egy ingatlant rendszerint hosszútávra vásárolunk, Legyen nagyobb, ha a család bővülésére lehet számítani, de ne legyen túl nagy ha arra számítunk, hogy nem túl távoli jövőben az igénybevevők száma csökkenni fog, például kirepülnek a gyerekek. Figyelembe kell venni azt is, hogy a nagyobb ingatlnnak nagyobb a rezsije, azt  télen ki kell fűteni, nyáron hűteni, télen is és nyáron is kell takarítani.  A nagyobb ingatlan rendszerint drágább, ebben a kérdésben is, és minden más paraméterben is a rá szánható összeg általában behatárolhatja lehetőségeinket.
- Ideális szobaszám, nappali, esetleg ebédlő vagy nagy étkezős konyha, mindenkinek külön háló, egy dolgozószoba, esetleg egy vendégszoba. Egy kis szobára sokan mondják, hogy gyerek szoba. Ez helytelen nézet. A gyereknek kell a nagyobb szoba, mert a gyerek ott alszik, ott tanul, ha nincs külön gyerek nappali, akkor ott játszik, ott él.

3./ Az ingatlan minősége:

Ha a pénz nem számít, legyen minden a legjobb minőség, de a pénz általában sajnos számít, és akkor vagy legyen minden elfogadható minőségű vagy legyen olcsóbb, és mi újítsuk fel saját ízlésünk szerint.( Legrosszabb az, ha valaminek meg kell fizetni az árát, ami nekünk nem tetszik, különösen ha az egy nagyobb tétel, amit sajnálunk, de rákényszerülünk  leverni, kidobni, kicserélni.)

- A festés, a színek általában nem számítanak, mert beköltözés előtt egy tisztasági festés minimum szükséges, és akkor olyan színt választunk, ami nekünk tetszik.
- Műszakilag, hacsak nem értünk nagyon hozzá, nézessük meg egy jó szakemberrel! Megéri.
- Egyik legfontosabb műszaki kérdés a statikai hiba. Ha nagy és valamely sarok felé ferdén menő nagyobb repedést látunk, akkor az épületalapozási hibára utal, feltétlenül nézessük meg statikussal. Hajszálrepedés a vakolaton az általában nem veszélyes, egy festéssel eltűnik. Különböző szerkezeti elemek találkozásánál például téglafal és beton koszorú különböző hőtágulású szerkezeti elemek találkozásánál vízszintes hajszálrepedés rendszerint nem veszélyes.
- Beázás, nedvesedés estében az aranyszabály az, hogy ami felülről jön beázás rendszerint kis költséggel javítható, ami alulról jövő nedvesedés rendszerint költségesen vagy esetleg egyáltalán nem javítható. Feltétlenül vizsgáljuk meg az alsó szinten, a földdel érintkező falak tövét, nem látszik e nedvesedés vagy javítási nyom.
- Vízvezeték hálózat, fűtési rendszer esetlegesen szükséges cseréje nagyobb tétel, és jelentős változások voltak az utóbbi húsz évben. Régebben vascsövekkel szereltek, közelmúltban réz csövekkel, ma rendszerint többrétegű csövekkel, ami belül műanyag középen fém és kívül ismét műanyag. A vascső rozsdásodik, a rézcső ivóvizet rézionokkal szennyezi a műanyag belsejű a legjobb.
- Beépített anyagok és szerkezetek minőségét hogyan súlyozzuk a vásárlásnál? Ablakok esetében a műanyag ablakok általában jók, jól zárnak, karbantartás igényük kisebb, mint a fa ablakok esetében. A fa ablakok is jelentősen különböznek egymástól. A gyári ablakok rendszerint jobbak, mint a kisipari ablakok. Legtartósabbak, nem vetemednek a hőhídmentes, modern alumínium ablakok. Modern ablakok üvegezése termopán rendszerű két vagy három rétegű . A rétegek között lehet levegő vagy jobb hőszigetelést biztosító gáz. Nagy különbségek lehetnek a belső ajtók minősége között is, a műanyag fóliázott préselt karton ajtóktól a műbútor minőségű faajtókig széles a skála. Jelentős tétel lehet az aljzatburkolatok cseréje, ha mindenütt szükséges. Az aljzatburkolatok ára tág határok között változhat a legolcsóbb kerámia padlólaptól a laminált padlón és valódi fa parkettán át a trópusi fa parkettáig vagy a gránitlapig.

Külön szempontok is vannak lakás vásárlása esetén. Az általános szempontokon túl lakás vásárlása esetén szempont lehet, hogy udvari vagy utcai a lakás, eredeti alaprajz vagy átalakított a lakás ( az átalakított, összenyitott, leválasztott,  lakás általában nem olyan arányos mint amit eredeti tervek szerint készült lakások), világos-e a lakás, milyen a benapozás, első emelet felett, hogy van e a házban lift, van e garázs vagy kerti beálló lehetőség és milyenek a parkolási lehetőségek a utcán van e rendszerint parkolóhely és kell e érte fizetni.

Mik lehetnek a fontosabb szempontok, ha telket veszünk, amire építeni szeretnénk? Általános szabály, hogy drága házat csak drága telekre, olcsó házat csak olcsó telekre szabad építeni. A keskeny hosszú telek nem jó, minimális szélesség 15 méter legyen. A legjobb a közel négyzetes alakú telek. Ikerház építésre olyan telket keressünk, aminek az utcafrontja a szélesebb. Vonzó dolog a panoráma, nem feltétlenül a városi panoráma, vagy a folyó vagy a tenger látványa, fontosabb, hogy zavartalanul, messze el lehessen látni, például megnyugtató lehet az is,  ha távoli zöld területre, zöldellő hegyoldalra nézünk. Panorámás telkek leginkább hegyoldalban vannak, de tudnunk kell, hogy ahol zavartalanul lelátunk, ott zavartalanul feljön a zaj is, különösen, ha egy forgalmas út, vasút vagy hajóút van a völgyben. A legszebb panorámájú telkek a meredek telkek. A panorámánál is fontosabb lehet, hogy a telek legyen sík vagy enyhe lejtésű, vagy minimum legyen elegendő használható sík része a kertnek a ház közelében. Telek vásárlás speciális szempontja hogy utcától lejtő vagy emelkedő telket vegyünk? Az utcától emelkedő telek esetén a ház mutatósabb lesz, de olyan mintha kirakatban élnénk, a kertbe be lehet látni, az nem annyira intim. Az utcától lejtő telek esetén a kert rendszerint intim, a háztól nem lehet belátni a kertbe, de a garázs elhelyezésre általában nincs jó megoldás. Akkor feltehető a kérdés, hogy mi a jó elhelyezkedés? Jó lehet, ha a telek az utcától lejt, de saroktelek és a lejtős utca forgalommentes, mert ebben az esetben onnan lehet a garázsba behajtani, és mégis intim maradhat a kert. Erősen emelkedő telek is lehet jó. Ebben az esetben az utcafrontra lehet a garázst elhelyezni és a garázs felett síkká feltölteni a kertet. A garázsból például egy kis alagúton be lehet jutni a házba, a síkká tett kert jól használható és intim.

Kis átalakításoktól, frissítésektől ne riadjunk vissza, de olyan ingatlan ingatlant ne vegyünk meg, aminél nagy átalakításokra volna szükség, inkább keressünk tovább!

Legfontosabb szabály, hogy olyan lakást, házat vegyünk, ahol jól érezzük magunkat, ahol az elkövetkezendő éveket vagy esetleg a hátralevő életünket szívesen töltenénk el.
Ne essünk bele abba a gyakori hibába, hogy azt nézzük elsődlegesen, hogy az árból mennyit lehet alkudni, mert lehet, hogy jobban megéri az az  ingatlan amit eredetileg is kedvező, reális áron kínálnak, mint egy másik, ami túl volt értékelve és a felére le tudtuk alkudni.

Nagyon fontos az ár, de nem a legfontosabb. Az a legfontosabb az, hogy amit végül megveszünk, az funkcióban és minőségben kielégítse alapvető igényeinket, azt szeressük, abban mindenki jól érezze magát, és abban hoszzú távon is boldogok legyünk.